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タイでの相続税課税資産の把握と評価
タイの不動産は「時価」評価
日本の相続税法上、外国の土地評価については国税庁質疑応答事例において、「土地については、原則として売買実例価額、地価の公示制度に基づく価格及び鑑定評価額等を参酌して評価」すること、及び、「課税上弊害がない限り、取得価額または譲渡価額に、時点修正するための合理的な価額変動率を乗じて評価」すること、「合理的な価額変動率は、公表されている諸外国における不動産に関する統計指標等を参考に求める」ことが述べられています。
つまりタイの不動産は相続発生時に、日本の相続税法で実質的に不動産の「時価（実勢価額）※1」での評価を行うよう定められているのです。
ところが日本の不動産は相続発生時に上述のように、土地の場合は不動産の「時価（実勢価額）」からかい離した「公示価額※2」から、さらに2割減額された「路線価方式」で評価しますし、建物の場合は「公示価額」から、さらに3割減額された「固定資産税評価額」で評価されています。
対策不足で多額の納税となる可能性も
しかしタイを含むASEAN5ヵ国の2015年のGDPは平均5・5％と、不動産の「時価（実勢価額）」が不動産取得時点より大幅に上振れする可能性が高まっており、タイで所有している不動産を相続発生の時点で何の対策も立てずに日本の相続税法で評価すると、不動産の「時価（実勢価額）」で評価することになるため、多額の納税となる可能性があるのです。
※1 時価（実勢価額）とは、実際の取引が成立する価格のことです。売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。
※2 公示価額は、地価公示法に基づいて、毎年1月1日における標準地を選定して「土地取引のバロメーター」を判定し公示するもので、公共事業用地の取得価格の算定等の基準とされています。
タイと日本の不動産価額の違い
日本の不動産
日本では不動産の時価は全部で4種類あります。
-
実勢価格
「今」実際の取引が成立する価格=「不動産の時価」のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格。
- 1000万円
- 1000万円
-
公示価格
地価公示法に基づいて、毎年1月1日における標準地を選定して「土地取引のバロメーター」を判定し公示するもので、公共事業用地の取得価格の算定等の基準です。
- 1000万円
- 900万円
-
路線価格
相続税の計算をする上で課税基準となる土地の「単価」の事です。道路に面する標準的な宅地 の1m²当たりの価額であり、国税庁が毎年算定しています。「公示価額の8割」程度となります。
- 1000万円
- 720万円
-
固定資産税評価額
総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づき算定されており、「公示価額の7割」程度となります。固定資産税評価額は、3年に1度、評価替えが行われます。
- 1000万円
- 630万円
不動産価額は取引の状況によって同じ不動産でも評価額は異なる
「不動産を譲渡する時」に使われる価額は「実勢価額=時価）」です。
これに対して人が亡くなった時（「相続の時」）に使われる価額は、土地は「路線価額」で公示価額の80%、建物は「固定資産税評価額」で公示価額の70%となっています。
タイの不動産
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タイでは「実勢価額（=時価）」のみ
タイの不動産の価額は「不動産を譲渡する時」、「相続の時」 にかかわらず、「実勢価額（=時価）」のみとなります。タイの不動産には日本の国税庁が日本の不動産評価に使用している「公示価額」、「路線価額」「固定資産税評価額」がありません。 -
実勢価格
「今」実際の取引が成立する価格=「不動産の時価」のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格。
- 1000万円
- 1000万円
